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贷款买房(含二手房)全流程【一】

原创 2021-10-02

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文章摘要:​贷款买房就是以房屋抵押的形式向银行贷款购买房屋,指购房人以在住房交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息。其贷款买房流程也就是从事贷款买房这一系列活动的具体操作步骤。

贷款买房就是以房屋抵押的形式向银行贷款购买房屋,指购房人以在住房交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息。其贷款买房流程也就是从事贷款买房这一系列活动的具体操作步骤。

买房是指向房地产商或者其他开发单位购买商品住房,或者向其他房产业主购买二手住房,通过广告获取房子的详细信息,然后比对后决定购买。获取房产信息的渠道有户外广告,报纸广告,网络广告,朋友介绍等。

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第一环节:着手准备买房

买房首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力,并根据工作生活的需要,确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

第二环节:挑选房源

这一环节是准备工作的延续,可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询,购房者需要综合三种媒体的优势,全面细致考察房源信息。

第三环节:实地看房

选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。

如购买的是现房,可以直观地看到房屋的结构、户型,但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。这个时候,购房者一定要学会看户型图。

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一般来说,选房要从房子六个方面来考虑是否买房。六个方面包括:地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管理。

第四项环节:谈判签定买卖合同

确定目标后,就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节,买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上,特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

第五环节:办理贷款

根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由开发商或中介协助按银行的有关规定办理贷款手续。

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第六环节:办理产权过户

原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料,然后权证人员协助办理产权过户手续。

第七环节:验房入住

验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清,买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。


二、挑选房源

一、价格

需要、考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然,最好还是听听专家建议。

二、位置

好位置的房子通常具有以下特征:1.城市上风上水。2.交通便捷。3.城市化水平高。4.生活便利。5.环境宜人,自然、人文景观优雅。

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三、面积

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,房屋销售仍按建筑面积计算价格,那么单元住宅的销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

四、室内格局

1.一般会考虑再次装修,室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚,因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度,否则将暴露横梁。

2.注意整个室内格局力求方方正正,避免有三角形(尖角形)等不规则形状出现,也应避免室内中央有拄穿过。因为会影响家具布置,造成的浪费面积多。

3.对房内各功能居室的配置安排及行走动线,要做仔细考量。

4.主卧室应有良好的隔音和充足的光线尽量避免与邻栋建筑的门窗相对,以免破坏机密性,给生活造成不便。

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5.厨房与卫生间应选择明卫与明厨,因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。

6.浴厕应考虑自然通风与采光,位置应处在隐密次要处。

五、户型结构

1.根据使用选择户型

住宅的户型按平面组织可分为:独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为:复式,跃层式,错层式等。消费者在挑选时,应结合平面、剖面一起考虑。

2.各地户型各有差异

由于历史的原因,各地的房产户型存在着差异,相比上海、深圳等城市,北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因:首先是北京对限高、楼距等要求十分严格,出于容积率的考虑,开发商为了尽可能多出面积的考虑,只好牺牲了户型的合理性。

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3.室外景观成新宠

客户在购房时,住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素,但客户挑选住房时有一个新的趋势,即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向,而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美,即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。

4.先厅后卧,顺序选择

在购房时考虑居室各部分的优先顺序是:第一看起居室(厅)是否好用,包括厅的面积、布局等;第二是主卧室的合理性,如面积、采光条件、居室私密性;第三是相对独立的餐厅的功能;第四考虑的是厨房的环境,一个宽敞好用的厨房,往往比次卧室更为客户所看重;第五才是次卧室(书房、客房);最后考虑阳台。

六、朝向

在中国,挑选住宅商品房的客厅,以朝南为最佳。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次,消费者应挑卧室的朝向。一套房内,卧室一般有二三间,其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。

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七、楼层

低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此,这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。

在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理;如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当,往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。底层也最容易接受地面环境的影响,如果地面植物繁茂、景色优美,底层的住户当然是“近水楼台先得月”。

八、设施

一个好的家园,环境应该是干净、整洁、方便,有树、有花、有草,车、人各行其道,访客停车方便。

园林建设可以发挥业主的积极性,如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草,不仅可以美化环境,突出个性,而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。

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至于会所,当然是很必要的,高档社区更少不了。但是,会所体量应与项目大小相匹配,也就是利用率和维护费用的问题。

另外,会所内容也很重要。除其他设施外,有两样设施必不可少,特别是对高档家园而言:一是健身设施,包括健身器械室,还有可用于健美操等的室内空间;二是室内游泳池。

九、设计

1.房屋间距窄。

过于狭窄的房屋间距,造成采光不足,通风不良,也影响了住房的私密性。

2.面积短缺。

买商品房的短斤少两现象,百姓是十分痛恨的,因为短斤少两造成了大的损失,短少几平方米的面积,在大中城市是好几万元,在小城市也是好几千元,况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次的,这样造成的损失会更大。

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3.室内设计欠科学。

在购买住房时,消费者普遍希望其所购住房能充分利用面积,设施配套也适当合理。而事实上,一些开发商开发的住宅,往往让消费者大失所望。开发商在这上面应多动动脑筋,从消费者的角度去设计。

4.公共空间少。

主要反映在绿地面积和建身地域少两方面上。有的住宅设计时由于没有预留绿化面积,环境不好,没有一定的公共空间,做做操都没有地方。住在这样的住宅里,何谈生活质量的提高?

十、质量

为了便于客户检查房屋质量,这里附上一则验查房屋质量的简易方法,你不妨记住并逐条检查看一看。  

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门窗

1.大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

2.门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)

3.门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音

4.窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。

5.窗边与混凝土接口有无缝隙?

6.开关窗户是否太紧?可否妥当关上?

7.窗户玻璃是否完好?

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地板

1.地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响?

2.地板间隙是否太大?

3.柚木地板无大片黑色水渍?

4.地脚线接口是否妥当?有无松动?

顶棚

1.顶棚有无水渍?裂痕?特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

墙身

2.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?

3.墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?墙角接位有无水渍?裂痕?

4.墙身、墙角接位有无水清?裂痕?

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厨厕

1.厕、浴具有无裂痕?裂痕有时细如毛发,要仔细观察。

2.坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声?

3.浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当?

4.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?砖缝有无渗水现象?

5.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?

6.水池龙头是否妥当?下水是否顺畅?

7.厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当?

8.厨柜柜身有无变形?门能否顺利开合?

1.壁柜门是否牢固周正?

2.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?

3.试煤气热水器开关是否妥当?

…………

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